GSA Condomini – Prevenzione Incendi Condomini
Partiamo con il definire il termine GSA: Gestione Sicurezza Antincendio
Questa norma è a tutt’oggi molto trascurata dagli amministratori di condominio anche a causa del lungo periodo Covid-19 che non ha consentito di tenere assemblee di persona.
Con questo articolo cerchiamo di fare chiarezza sul tema della Gestione Sicurezza Antincendio in condominio.
Non diversamente da quanto previsto per le attività normate dal DPR 151/2011 anche per i condomini è stata prevista una norma specifica per garantire la sicurezza in caso di incendi.
Il D.M. 25 gennaio 2019 introduce delle importanti modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione.
Il decreto si compone di un allegato che suddivide i condomini in quattro “categorie” per mezzo di Livelli di Prestazione (LP) e precisamente:
I L.P. devono essere attribuiti secondo lo schema di seguito
indicato:
– L.P. 0 per edifici di tipo a) ( altezza antincendi da 12 m a 24 m);
– L.P. 1 per edifici di tipo b) e c) ( altezza antincendi oltre 24 m a 54 m);
– L.P. 2 per edifici di tipo d) ( altezza antincendi oltre 54 m fino a 80);
– L.P. 3 per edifici di tipo e) (altezza antincendi oltre 80 m);
Come determinare l’altezza del condominio soggetto al decreto
La definizione tiene anche conto del chiarimento PROT. n° P558/4122 sott. 67 che recita: in relazione a quanto richiesto, si conferma che nella definizione di “altezza ai fini antincendio degli edifici civili”, pur se non esplicitato, il piano esterno più basso al quale riferirsi è quello accessibile ai mezzi di soccorso dei vigili del fuoco. Il concetto che sta alla base della definizione è connesso, infatti, alla possibilità di effettuare il soccorso tecnico urgente dall’esterno dell’edificio, restando inteso che dall’accesso esterno possano essere raggiungibili, con un percorso interno, i vari locali dell’edificio
L’altezza del condominio è quindi il parametro discriminante per la GSA ed impatta sui costi di implementazione della GSA da parte del responsabile dell’attività (che coincide con l’amministratore del condominio, se non diversamente pattuito in assemblea).
- identificare le misure standard da attuare in caso d’incendio;
- fornire informazione ai residenti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
- esporre un foglio informativo che riporti divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza e le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
- mantenere in efficienza i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione.
Ma gli obblighi non finiscono qui, infatti: i residenti e gli occupanti dell’edificio (ad esempio, chi lo frequenta come cliente o come ospite) devono:
- osservare le indicazioni su divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
- non alterare la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva;
attuare quanto previsto nel foglio informativo in caso di emergenza.
Nei condomini con un’altezza compresa tra 24 e 54 metri, il responsabile deve organizzare la gestione della sicurezza in questo modo:
- predisporre e verificare periodicamente la pianificazione d’emergenza;
- informare gli occupanti sulle procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
- mantenere efficienti sistemi, dispositivi, attrezzature e altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione e riportando gli esiti in un registro dei controlli;
- esporre foglio informativo e segnaletica/cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio;
- tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei condòmini o qualora l’amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue;
- verificare per le aree comuni l’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
- adottare delle misure antincendio.
Nei condomini con un’altezza con un’altezza compresa tra 54 e 80 metri, il responsabile della gestione della sicurezza deve prevedere tutte le misure cautelative relative a questa casistica, in aggiunta, l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte.
Per quanto riguarda le norme antincendio obbligatorie in condomini di oltre 80 metri di altezza, il responsabile della gestione della sicurezza è tenuto ad aggiungere ai compiti precedentemente visti:
- la predisposizione di un centro di gestione dell’emergenza;
- la nomina del responsabile del centro di gestione e del coordinatore dell’emergenza (in possesso di idoneità tecnica a seguito di frequenza di un corso di rischio elevato);
- la previsione di un impianto di evacuazione dell’edificio con sistema di assistenza vocale (EVAC).
Altresì in funzione dell’altezza, e quindi del Livello di Prestazione, si può arrivare addirittura a dover implementare un sistema EVAC (impianto di evacuazione sonora in caso di incendio) e non sono banali i costi di implementazione.
Vi sono quindi dei criteri sempre più stringenti in funzione del Livello di Prestazione.
Non è da trascurare la nota espressa sopra: Per gli edifici di altezza antincendi superiore a 24 m, qualora siano presenti attività ricomprese in allegato I al D.P.R. 151/2011, e comunicanti con l’edificio stesso ma ad esso non pertinenti e funzionali, dovrà essere adottato un livello di prestazione superiore, indipendentemente dal tipo di comunicazione.
Per attività pertinenti e funzionali all’edificio si intendono, ad esempio, impianti produzione calore, autorimesse, gruppi elettrogeni ecc…
Ciò sta a significare che nel caso siano presenti, ad esempio, centrali termiche condominiali potrebbe essere necessario innalzare il Livello di Prestazione della Gestione Sicurezza Antincendio al livello successivo e poiché abbiamo visto che il livello è dipendente dall’altezza ed in funzione dell’altezza si applicano dei criteri più stringenti, ne consegue che aumentano i costi per l’implementazione della Gestione Sicurezza Antincendio.
E’ necessario quindi che un Professionista Antincendio coadiuvi il condominio a scegliere le soluzioni più adeguate al fine di rispettare la norma, prima di tutto, e congiuntamente a trovare il giusto “equilibrio economico”.
Di seguito il quadro sinottico:
Il nostro studio opera in tutta Italia per assistere i clienti nell’implementazione della GSA Condomini, potete contattarci anche via mail scrivendo a [email protected]